Ada Soalan
Pasal Hartanah?
Tanya Je Dulu.

Lazimnya 10% dari harga rumah untuk rumah pertama. Tapi ada skim seperti MyHome, PR1MA atau LPPSA yang mungkin boleh kurangkan atau tanggung sebahagian. Di samping tu, sedia lebih kurang 3–4% tambahan untuk legal fees, stamp duty dan kos-kos lain.

Freehold bermaksud tanah milik anda selama-lamanya — lebih mudah dapat loan, nilai lebih stabil.

Leasehold ada tempoh (biasanya 99 tahun) — biasanya lebih murah, tapi bila baki tempoh kurang dari 60 tahun, bank mungkin keberatan bagi loan dan nilai pasaran boleh jatuh.

Untuk pertama kali beli, freehold lebih selamat — tapi kalau leasehold masih ada banyak tahun dan lokasi bagus, boleh consider.

Rumah baru: Tak perlu renovation terus, ada warranty dari developer, boleh pilih unit. Tapi kena tunggu siap (biasanya 2–4 tahun), dan harga biasanya lebih tinggi dari nilai pasaran awal.

Subsale: Boleh tengok kondisi sebenar rumah, pindah lebih cepat, kadang lebih berbaloi dari segi harga. Tapi mungkin perlu renovation dan lebih banyak kos awal.

Stamp Duty adalah cukai setem pada dokumen pindah milik (MOT) dan perjanjian pinjaman.

Untuk MOT, kadarnya:
• Pertama RM100k: 1%
• RM100k–RM500k: 2%
• RM500k–RM1 juta: 3%
• Lebih RM1 juta: 4%

Pembeli rumah pertama ada pengecualian untuk rumah bawah harga tertentu. Semak dengan peguam anda untuk kiraan tepat.

Debt Service Ratio (DSR) adalah peratusan gaji yang pergi membayar semua hutang anda — rumah, kereta, kad kredit, PTPTN dan sebagainya.

Formula mudah: (Jumlah ansuran ÷ Gaji bersih) × 100

Bank biasanya nak DSR di bawah 60–70%. Kalau DSR anda terlalu tinggi, loan mungkin tak lepas walaupun gaji cukup. Cara kurangkan DSR: settle hutang kecil dulu sebelum apply loan rumah.

Sebab paling biasa walaupun gaji cukup:

1. DSR terlalu tinggi — ada terlalu banyak komitmen lain
2. Rekod CCRIS ada isu — pernah lambat bayar atau ada akaun dalam perhatian
3. Tempoh bekerja pendek — bank nak tengok kestabilan kerja
4. Jenis pendapatan — pendapatan freelance atau bisnes lebih susah dinilai
5. Pemohon terlalu muda atau tua — tempoh loan melebihi umur persaraan

Ceritakan situasi anda kepada kami — kami boleh bantu kenalpasti punca dan suggest langkah seterusnya.

OPR (Overnight Policy Rate) — kadar dasar Bank Negara Malaysia. Bila OPR naik atau turun, ia affect kadar pinjaman bank.

BLR (Base Lending Rate) — kadar pinjaman asas bank konvensional, bergerak mengikut OPR.

BFR (Base Financing Rate) — sama dengan BLR tapi untuk bank Islam.

Loan rumah anda biasanya dihitung sebagai BLR / BFR ± spread tertentu. Bila OPR naik, ansuran loan kadar berubah anda pun naik.

Ramai yang risau apply banyak bank akan jejas CCRIS. Hakikatnya, inquiry bank dalam tempoh 30 hari dikira sebagai satu inquiry sahaja — jadi apply 3–5 bank serentak adalah okay dan digalakkan. Lebih banyak bank anda apply, lebih tinggi peluang dapat kelulusan dan boleh compare tawaran terbaik.

Soalan ni tak ada jawapan yang tepat — bergantung pada situasi peribadi anda. Tapi prinsip yang ramai pakar setuju: beli apabila anda mampu dan bersedia, bukan apabila anda rasa masa yang "perfect".

Faktor yang lebih penting dari timing pasaran: kestabilan kerja anda, DSR yang sihat, down payment yang cukup, dan rumah itu sendiri berbaloi dengan harganya. Tunggu harga turun boleh jadi strategy — tapi selagi menunggu, anda tetap bayar sewa.

Refinance adalah proses tukar loan lama kepada loan baru — biasanya untuk dapat kadar faedah lebih rendah atau tempoh lebih panjang supaya ansuran bulanan berkurangan.

Patut pertimbangkan bila:
• Kadar faedah semasa lebih rendah dari loan anda sekarang
• Loan dah lebih dari 2–3 tahun
• Nilai rumah dah naik ketara
• Ada hutang lain yang kadar faedahnya tinggi nak di-consolidate

Ada kos untuk refinance (legal, valuation, penalti) — kena kira sama ada jimat jangka panjang lagi banyak dari kos tu. Kami boleh bantu semak untuk situasi anda.

Bergantung pada matlamat dan situasi anda. Secara umumnya:

Kalau masih sewa dan nak ada kestabilan — beli rumah untuk duduk dulu. Bayar sewa orang lain bukan pelaburan untuk diri sendiri.

Kalau dah ada tempat duduk dan nak bina aset — pertimbangkan pelaburan, tapi pastikan cashflow positif (sewa masuk lebih dari ansuran keluar).

Jangan rush beli pelaburan kalau kewangan asas belum stabil.

Bergantung. Kalau hutang tu kadar faedahnya tinggi (kad kredit, along) dan rumah ada ekuiti yang cukup — mungkin masuk akal. Tapi kalau jual rumah bermaksud anda kena sewa balik, kira semua kos dulu.

Ada juga pilihan lain: refinance untuk keluarkan ekuiti tanpa jual rumah, atau restructure hutang. Borak dengan kami dulu sebelum buat keputusan besar.

Geran Individu — geran untuk tanah dan bangunan yang berdiri sendiri (rumah teres, banglo). Nama pemilik terus atas geran. Paling mudah untuk jual beli.

Geran Induk (Master Title) — geran masih atas nama pemaju. Berlaku untuk hartanah yang belum pecah geran lagi. Proses jual beli lebih complicated.

Geran Strata — untuk unit dalam bangunan bertingkat (apartment, kondominium). Geran termasuk unit dan bahagian kawasan bersama.

Ini kes pusaka yang perlu diuruskan melalui Amanah Raya Berhad (ARB) atau Mahkamah Tinggi bergantung pada nilai harta dan adanya wasiat atau tidak.

Kalau ada wasiat — ikut prosedur probate di mahkamah.
Kalau tiada wasiat — perlu Perintah Faraid (untuk Muslim) atau Letters of Administration.

Proses boleh ambil masa berbulan-bulan. Kami ada pengalaman handle kes pusaka — ceritakan situasi anda kepada kami.

Caveat adalah notis yang dimasukkan atas geran hartanah untuk melindungi kepentingan seseorang pihak. Selagi caveat ada, hartanah tidak boleh dijual atau dipindah milik.

Caveat biasanya dimasukkan oleh pihak bank (kalau ada pinjaman), pembeli yang dah bayar deposit, atau pihak yang ada tuntutan undang-undang. Untuk buang caveat, pihak yang masukkan perlu bersetuju atau melalui perintah mahkamah.

Bergantung pada bagaimana pemilikan bersama tu didaftarkan:

Joint Tenancy — bila sorang meninggal, bahagian dia otomatik pergi kepada pemilik yang masih hidup. Lebih mudah diuruskan.

Tenancy in Common — bahagian si mati jadi sebahagian daripada harta pusaka dan perlu diuruskan melalui prosedur pusaka dulu sebelum boleh dijual.

Semak geran anda atau rujuk peguam untuk tentukan jenis pemilikan.